SYNTETYCZNE DANE

Dot. RYNKU MIESZKANIOWEGO W POLSCE

• Zasoby mieszkaniowe wg GUS z 2015 roku wynosiły 14,1 mln mieszkań, o pow. 1039 mln m2
• W 2020 roku oddano do użytku 222,0 tyś mieszkań , tj. o 7 %więcej niż w roku poprzednim.
• W Polsce na 1000 osób przypada średnio 357 mieszkań, a w UE – 460.

Warszawa jako lider osiąga wskaźnik w wysokości 523,2.

• Wg raportu ITB z 2019r 10 mln obywateli mieszka w budynkach z tzw. wielkiej płyty, a ich ilość przekracza 60 tys. budynków
• Co czwarta osoba (25%) wg Spisu Powszechnego mieszka w budynku z okresu 1945-1970
• W nowych budynkach 2008- 2011 mieszka zaledwie 3,2%.
• Wskaźnik przeludnienia, określa dostępność przestrzeni w lokalu. W 2014 r w skali oceny UE 17,1 % osób zamieszkiwało mieszkania przeludnione. Polska, Rumunia i Węgry należą do krajów najbardziej przeludnionych pod tym względem.
• Biorąc pod wagę kondycje techniczna wieloletnich budynków, w kolejnych latach znacząco będzie wzrastać zapotrzebowanie na ich renowacje lub przebudowę.
• W złych warunkach mieszka ca 44,2 % Polaków. Odsetek ten ulega zmniejszeniu, jednak spadek jest wolniejszy niż się spodziewano.
• 70% mieszkań w kraju jest zarządzanych przez spółdzielnie lub wspólnoty mieszkaniowe. Pozostałą istotna część stanowią mieszkania komunalne.
• Lekkie konstrukcje w postaci wznoszonych nowych kondygnacji tj. jako nadbudowy są realizowane stosunkowo rzadko, a proces inwestycji trwa min 3 lata.

MIESZKANIE A PREFABRYKACJA

Grudzień, 2020

PREFABRYKACJA NOWEJ GENERACJI POZWALA NA POKONANIE WYSTĘPUJĄCYCH BARIER;

Współcześnie realizowane budynki są tak projektowane, aby uzyskać maksymalna efektywność w stosunku do kosztu inwestycji. Coraz częściej poszukuje się propozycji zmniejszenia przekrojów poprzecznych elementów konstrukcyjnych, poprawę parametrów cieplno – wilgotnościowych przegród, odporności termicznej. W ciągu najbliższych dekad dalszy rozwój budownictwa będzie niewątpliwie pod wpływem automatyzacji robót budowlanych i przetwarzania informacji ( np. projekt BIM).

Pozostaje wiele do zrobienia w obszarze podnoszenia efektywności procesów budowlanych, począwszy od projektowania po wznoszenie, aż do rozbiórki. O sytuacji na rynku mieszkaniowym w najbliższych latach – będą decydować tak programy mieszkaniowe jak i organizacja budownictwa w oparciu o nowoczesne technologie. Trwałe zmiany struktury zatrudnienia w tym sektorze objawiają się brakami na rynku pacy w postaci wykwalifikowanych pracowników. Z tego powodu spodziewany jest wzrost wynagrodzenia, co spowoduje zwiększenie kosztów u developerów.

Dodatkowo, Komisja Europejska koncentruje swoje ustawodawstwo w sektorze budownictwa na: skrupulatnej polityce  emisji CO₂ w produkcji materiałów budowlanych, niskiej energochłonności, recyclingu materiałów budowlanych oraz ograniczania kosztów transportu i wagi stosowanych materiałów. Czyli te elementy zmierzają do efektywności ekonomicznej globalnej ekonomii przy zachowaniu stosunkowo niskich kosztów budowy mieszkań dla osób niezbyt bogatych.

Z tego powodu technologia prefabrykacji może stać się najlepszym narzędziem do realizacji nowej koncepcji inwestycji, tak z perspektywy kosztów  jak i ograniczenia okresu trwania budowy.

Przykładowo dla budynku 3-4 kondygnacyjnego z dwoma klatkami – o ciekawej architekturze, okres budowy budynku pod klucz wynosi 8-9 miesięcy, czyli znacznie krócej w porównaniu do stosowania technologii tradycyjnej lub mieszanej. Jeśli używamy aktualnie standardowych materiałów ceramicznych jako element konstrukcyjny, grubość ściany wynosi ca 24 cm. W to samo miejsce wystarczy ściana zewnętrzna prefabrykowana o grubości 12-15 cm, która nie musi być tynkowana. W tej technologii uzyskujemy; zmniejszenie masy konstrukcji i transportu, zwiększamy powierzchnię i skracamy czas wznoszenie obiektu, bez wpływu zimy na prowadzone prace. Aby zachować przewagę przygotowania elementów w zewnętrznej fabryce należy skoncentrować się na elementach skatalogowanych w postaci typoszeregu. Ma to duże znaczenie podczas wyceny danego projektu i jego rozliczenia. Najlepiej zaprojektować i wykonać budynek pilotażowy, który byłby w dalszej perspektywie częścią modelowa osiedla lub rodzaju wykonania nadbudowy w nowej technologii. Nowe sprawdzone, kompleksowe podejście dotyczy; projektowania, przygotowania dokumentacji projektowej wraz z obliczeniami, ogranicza pracochłonności na budowie, zachowując wysoka jakość wykonania i ograniczenie koordynacji wielu podwykonawców.

Polski rynek mieszkaniowy nie docenia tej alternatywy i nadal pozostaje mentalnie w tradycyjnym podejściu do projektowania, technologii i realizacji inwestycji. Natomiast promocja nowych rozwiązań w aktualnej sytuacji na rynku pracy, po przez rosnące braki pracowników na budowach przy uwzględnieniu wzrostu liczb projektów mieszkaniowych, daje szanse na spopularyzowanie technologii prefabrykacji. Ta technologia stanie się realnie istotnym narzędziem do realizacji inwestycji mieszkaniowych, począwszy od wykonania nadbudów o 1-3 kondygnacje, a kończąc na budynkach osiedlowych np. do 4 kondygnacji. Wiele polskich zakładów ma znaczny udział w eksporcie, głownie do krajów skandynawskich w postaci wysoko przetworzonych prefabrykowanych elementów z osadzoną elektryką, oknami, itp. W ostatnich latach te dostawy stale wzrastają, co prezentuje trwała tendencja kontraktów. Dostawy są wcześniej zaplanowane, a producenci posiadają portfel zamówień eksportowych na dwa lata do przodu. Mieszkania projektowane w nowych, trwałych i energooszczędnych technologiach to przyszłość i wyzwanie dla naszego kraju. Przez optymalizacje kosztów i innowacyjne rozwiązania można będzie budować wysokiej jakości mieszkania dostępne także dla słabiej zarabiających, podobnie jak w krajach UE.

Bariery ograniczające szerszą realizacje projektu pt. NADBUDOWA.3E

• Przewlekłe procedury prawne: uzyskanie WZ, zmiana przeznaczenia (uzyskanie decyzji środowiskowej oraz kwestia podziału gruntów dla członków spółdzielni mieszkaniowych, Pożądana byłaby analiza Narodowego Programu Mieszkaniowego dla budynków z lat 50-70 przy efektywności kosztowej, tam gdzie brakuje mieszkań.

• Bariery finansowe: kluczowe jest wprowadzenie nowych narzędzi prawnych aktywizujących rodzimy kapitał. Przesuniecie niewielkiej części oszczędności (700 mld stanowi depozyt gospodarstw domowych) dałoby wynik kilkuset tys. nowych mieszkań. Na nadbudowy banki nie udzielają żadnych kredytów, głownie z powodu braku udokumentowania własności działki.

• Bariery techniczne są związane z;
• przepisami p.poż. i drogami dojazdowymi
• zatwierdzeniem i opracowaniem statyki
• budową nowych parkingów
• warunkami budowy zewnętrznych dźwigów osobowych (uzyskanie zewnętrznej powierzchni).

Budownictwo Modułowe – może stać się polską specjalnością rozwoju nowych technologii w budownictwie. Szacunkowy  kosztu budowy w 2019r  został określony na 3,9 -5,7 tys /m₂ zapewne w ostatnim okresie został zwiększony, głownie przez poważny wzrost cen stosowanych materiałów, w zależności od wielu szczegółów projektu i wymagań inwestora – w tym parametrów energochłonności i izolacyjności np. akustycznej. Specjaliści oceniają, iż minimalny koszt wynoszącym ponad 4 tys /m₂ jest trudny do osiągnięcia, ale przy skromnym standardzie  pozwoliłoby to na sukcesywne oferowanie nowych mieszkań dla osób słabiej uposażonych.

Budowa dodatkowych kondygnacji w postaci nowych i nowoczesnych mieszkań np. dla seniora – umożliwia zamianę i rotację mieszkań w ramach spółdzielni mieszkaniowych. Projekt ten daje realne możliwość np. finansowania rewitalizacji (termoizolacyjność) budynku i budowy wind zewnętrznych.